| claire Assur
Assurance habitation : peut-on être couvert pour un dommage né avant la signature du contrat ?
En tant que propriétaire, on pense souvent que la souscription d'une assurance habitation (MRH) nous protège de toutes les réclamations de tiers dès la signature. Pourtant, une décision récente de la Cour de cassation vient rappeler une règle d'ordre public : l’assureur n’est pas tenu de garantir un sinistre dont l'origine est antérieure à la prise d'effet du contrat.
Les faits : un litige de voisinage complexe
Dans cette affaire, un syndicat de copropriété constate des dégradations importantes (affaissement de dallage) sur son immeuble. Selon les expertises, ces dommages auraient été causés par des travaux réalisés sur la maison voisine... avant même que celle-ci ne soit vendue à sa nouvelle propriétaire.
Le syndicat assigne la nouvelle voisine, et la Cour d’appel condamne l’assureur de cette dernière à payer les réparations. Le raisonnement des juges de fond était simple : puisque la propriétaire actuelle est responsable au moment de la réclamation, son assurance doit payer.
La décision : le Code des assurances prime sur le contrat
L'assureur a contesté cette décision en s'appuyant sur l'article L. 124-5 du Code des assurances. La Cour de cassation lui a donné raison, cassant l'arrêt de la Cour d'appel pour deux raisons majeures :
Le fait générateur est la clé : Pour qu'une garantie fonctionne, le "fait dommageable" (ici, les travaux mal exécutés) doit impérativement survenir entre la date de début et la date de fin du contrat.
L'ordre public est intouchable : Même si une clause du contrat d'assurance semble être plus souple et suggère que la simple qualité de propriétaire suffit à déclencher la garantie, elle ne peut pas déroger à la loi. Le fait générateur doit être postérieur à la souscription.
Ce qu'il faut retenir : On ne peut pas transférer à un assureur la charge d'un risque qui s'est déjà réalisé (ou dont la cause est déjà posée) avant la conclusion du contrat.
L'analyse de votre courtier : pourquoi est-ce important pour vous ?
Cette jurisprudence souligne l'importance de la vigilance lors de l'achat d'un bien immobilier. Si vous achetez une maison dont les travaux antérieurs causent des dommages aux voisins, votre assurance habitation actuelle pourrait refuser sa garantie si elle prouve que la faute (le fait générateur) est antérieure à votre arrivée.
Nos conseils pour sécuriser votre patrimoine :
Vérifiez les antécédents : Lors d'un achat, demandez systématiquement les factures des travaux réalisés et les attestations d'assurance dommages-ouvrage des anciens propriétaires.
Ne négligez pas les clauses : Même si votre contrat semble protecteur, la loi peut limiter l'indemnisation en cas de vice de construction préexistant.
Anticipez : En tant que courtier, nous vous aidons à analyser les limites de vos contrats pour éviter les mauvaises surprises en cas de mise en cause par un tiers.
Fiche technique de l'arrêt
Juridiction : Cour de cassation
Base légale : Article L. 124-5 du Code des assurances
Principe : Absence de garantie pour un fait générateur antérieur à la souscription.